Untervermietung: Das müssen Sie wissen

Wann darf ich meine Wohnung untervermieten? Und in welchen Fällen kann mein Vermieter sein Veto einlegen? Unser Ratgeber informiert Sie über alles Wissenswerte zum Thema Untervermietung.

Vermieter muss Untervermietung zustimmen

Studium im Ausland, ein Jobwechsel oder der Auszug des Partners: Wenn sich die Lebensumstände ändern, können die eigenen vier Wände plötzlich zu groß oder zu teuer werden. Wenn Sie Ihre schöne Wohnung nicht aufgeben wollen, muss eine Lösung her. Eine Möglichkeit: die Wohnung oder einzelne Zimmer untervermieten.

Bei einer Untervermietung schließen Sie als Hauptmieter einen Mietvertrag mit einer anderen Person ab, die (mit) in Ihrer Wohnung wohnen darf und Ihnen Miete zahlt. Der eigentliche Vermieter der Wohnung ist in diesem Fall kein Vertragspartner und muss den Untermietvertrag nicht unterzeichnen, gemäß Paragraph 540 des Bürgerlichen Gesetzbuchs brauchen Sie aber seine Zustimmung.

Rechtsexperte: „Mieter hat gesetzlichen Anspruch auf Zustimmung“

"Der Mieter hat einen gesetzlichen Anspruch auf diese Zustimmung, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat", erklärt Thomas Knabe-Horn, Fachanwalt für Mietrecht aus Halle (Saale). "Ein derartiges Interesse liegt etwa dann vor, wenn der Mieter mit einem Freund zusammenziehen will oder wenn er plötzlich weniger Geld verdient und sich die Wohnung alleine schlicht nicht mehr leisten kann." Es gibt jedoch Ausnahmefälle, bei denen der Vermieter trotz des berechtigten Interesses seines Mieters ein Veto einlegen kann. Beispiel: Der Vermieter kennt den Untermieter und hat den begründeten Verdacht, dass dieser regelmäßig den Hausfrieden stören wird.

Übrigens: Wenn Sie mit Ihrem Ehepartner zusammenziehen möchten, müssen Sie Ihren Vermieter nicht um Erlaubnis bitten, da es zum "vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung" gehört. Sie sollten ihn aber vorher darüber informieren – und über die Anpassung des Mietvertrags nachdenken. Steht der Ehepartner nach dem Einzug nicht mit im Vertrag, kann er bei einer Trennung oder im Todesfall des Partners vom Vermieter dazu gezwungen werden, die Wohnung umgehend zu verlassen.

Sie können ein Untermieter-Verhältnis prinzipiell auch mündlich schließen. Um Unklarheiten oder Streitigkeiten vorzubeugen, empfehlen wir Ihnen aber, einen schriftlichen Untermietvertrag aufzusetzen. Folgendes sollte darin festgehalten werden:

  • Name und Anschrift der Vertragsparteien
  • Adresse und Beschreibung der Wohnung
  • bei befristeten Mietverträgen: Dauer des Untermietverhältnisses und Grund für die zeitliche Befristung
  • Kündigungsfrist
  • Höhe der Miete und Zahlungskonditionen
  • Vereinbarung zur Zahlung der Nebenkosten
  • Angabe zur Kaution (maximal drei Kaltmieten)
  • Angabe zu den übergebenen Schlüsseln
  • Verweis auf die Hausordnung
  • Kopie der Einverständniserklärung des Vermieters

Zusätzlich sollten Sie auch eine Inventarliste und ein Wohnungsübergabeprotokoll anfertigen. So stellen Sie sicher, dass Sie die untervermieteten Zimmer in dem Zustand zurückbekommen, in dem Sie sie verlassen haben. Hat sich der Zustand verschlechtert, können Sie unter Umständen eine Entschädigung fordern.

Als Hauptmieter sind Sie verantwortlich für den ordnungsgemäßen Gebrauch und Zustand der Wohnung. Ihr Untermieter ist gegenüber dem Vermieter nicht haftbar: "Verursacht Ihr Mitbewohner beispielsweise Mietsachschäden, müssen Sie dafür geradestehen", erläutert Anwalt Knabe-Horn. "Achten Sie am besten darauf, dass Ihr neuer Mitbewohner haftpflichtversichert ist und vereinbaren Sie eine Kaution in angemessener Höhe."

Auch ein Fehlverhalten des Untermieters kann auf den Mieter zurückfallen: Fällt er wiederholt durch Ruhestörung auf oder stört er den Hausfrieden auf andere Art und Weise, kann der Vermieter den Hauptmieter abmahnen. Bei wiederholtem Verstoß ist auch eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich.

Seien Sie vorsichtig mit Kündigungsfristen im Vertrag. Wir empfehlen Ihnen, eine möglichst kurze Kündigungsfrist mit Ihrem Untervermieter zu vereinbaren. Wenn Ihr Vermieter das Mietverhältnis kurzfristig beendet (z. B. wegen Eigenbedarf) und Sie haben Ihrem Untermieter eine längere Kündigungsfrist zugestanden, werden Sie diesem gegenüber schadenersatzpflichtig.

Der Grund: Sie haben Ihrem Untermieter für eine bestimmte Zeit Wohnraum zugesichert. Da Sie die Wohnung nun früher räumen müssen, können Sie Ihren Vertragspflichten nicht mehr nachkommen. Unter Umständen müssen Sie jetzt die Kosten für die Wohnungssuche Ihres Untermieters übernehmen.

Untervermietung an Touristen: in einigen Städten nur eingeschränkt erlaubt

Ob für den Wochenendtrip oder die Städtereise – die Untervermietung der eigenen Wohnung an Touristen über Internetportale wie Airbnb erfreut sich großer Beliebtheit. Doch hier ist Vorsicht geboten, wie Rechtsanwalt Thomas Knabe-Horn erklärt: "In vielen deutschen Städten – wie etwa Berlin und München – herrscht das sogenannte Zweckentfremdungsverbot, das die Untervermietung an Touristen entweder komplett untersagt oder nur sehr eingeschränkt erlaubt. Erkundigen Sie sich am besten bei Ihrer Stadtverwaltung oder Kommune, ob das in Ihrem Fall zutrifft." Bei einem Verstoß gegen das Verbot droht eine Bußgeldstrafe.